En el decenio de 1970, fue el original “redlining” - las instituciones financieras, literalmente, aprovechando líneas rojas en los mapas en torno a afro-americanos en los barrios que se negaron a conceder préstamos. Luego vinieron los primeros años 90, cuando los bancos yanked sucursales fuera del centro de la ciudad, dejando su mayoría pobres y de clase trabajadora a los residentes dependen de check-cobro tiendas y otros costosos y sin escrúpulos salidas para acceder a los fondos.
En los últimos años, un nuevo giro a redlining ha surgido, y una vez más bajos ingresos, en su mayoría afro-americanos residentes son su objetivo.
Esta vez, centro de la ciudad, los negros se están haciendo los préstamos que históricamente han eludido a ellos y emprender el camino hacia el sueño americano de la casa-propiedad. Sin embargo, estos préstamos tienen un elevado precio, y como la lucha de los prestatarios para hacer buenos a ellos, cada vez más están perdiendo sus camisas.
La herramienta en estos acuerdos es el “subprime” hipoteca, un alto interés y de alta tasa de préstamos cada vez más popular con las principales instituciones financieras. En el pasado, los ingresos escasos o poco crédito impedido los residentes de bajos ingresos de garantizar los préstamos para la vivienda; subprime hipotecas permitir que dicha prestatarios para obtener el dinero que necesitan para comprar o arreglar una casa, o la consolidación de deuda. Pero ellos vienen con una pesada carga - no sólo el alto interés y honorarios, los críticos de esta práctica sostienen, pero los costos ocultos que enterrar a incautos prestatarios bajo montañas de deuda.
En los últimos cinco años, subprime hipotecas han inundado en Baltimore, con una concentración en los pobres, predominantemente afro-americanos barrios. Durante el mismo período, por defecto en los préstamos para la vivienda y de hipotecas sobre viviendas se han disparado. Nadie ha establecido un vínculo firme entre las dos tendencias, pero a muchos banqueros locales, los prestatarios, y los activistas de la comunidad, no es casual.
El redlining de antaño se caracterizó por la pura y simple abandono de los barrios negro; generalizada - algunos dicen depredadora - préstamos subprime afecta a los prestatarios individuales, atrapando en un ciclo ineludible de la deuda y el costo de muchos de sus hogares. Sin embargo, pueden tener una forma similar y deletéreos efectos duraderos sobre la salud a largo plazo de los barrios en los que es frecuente. Una práctica de mantenerse capital que fluye a las comunidades pobres negro y el otro lo mantiene fluyendo a cabo.
Cargan con espiral de tarjetas de crédito deuda en el invierno de 1997, Carrie y Lemuel Polea decidió refinanciar su casa. Ellos estaban siendo bombardeados con llamadas y cartas de los prestamistas hipotecarios que ofrece a consolidar la hipoteca existente en su casa de West Baltimore y todas sus otras deudas en un nuevo préstamo con un solo pago mensual. “Ellos nos mostró que si esos proyectos de ley consolidada nos gusta ser el ahorro de 500 dólares mensuales,” Carrie Polea recuerda.
Deseoso de obtener una asa en sus finanzas, las poleas hizo un trato con Prince George’s County basada en el Monumento de Hipotecas en marzo de 1997 y terminado en 30 años, $ 41.000 de préstamo respaldado por su casa. Necesitan el dinero y no están bien versados en dichas negociaciones, de acuerdo a un tipo de interés exorbitantes que se estructuró para aumentar cada seis meses (a partir de 13,99 por ciento hasta un máximo de 19,99 por ciento). Con la firma de unos documentos, las poleas perdido toda la capital que habían construido en su casa a los 10 años transcurridos desde que lo compró y encerrados en un segundo ciclo de la deuda que resultaría inmanejable más que el anterior.
“Estamos en tela de juicio el tipo de cambio, pero a veces te pregunta cosas, pero luego dicen: ‘Tal vez podemos manejar las cosas bien,” dice Carrie Polea.
No podían. Las poleas siguió hasta el rack de tarjetas de crédito deuda - debido principalmente a los costes de Lemuel Polea la batalla con la diabetes, que le dejó incapacitado para el trabajo -, mientras que apenas hace mella en su nueva hipoteca. Dentro de un año, fueron de nuevo en el mismo se unen. Y de nuevo las llamadas y cartas de vino prestamistas. En junio de 1998, la pareja refinanciado de nuevo, esta vez con la base de Michigan-Fuente One Mortgage Services Corp, una subsidiaria de Citigroup Inc, la casa matriz de Citibank. Una fuente de refinanciar la totalidad de la polea de la deuda con una de 30 años, $ 54000 primera hipoteca, y una de 15 años, $ 35000 segunda hipoteca de primer Gobierno Mortgage Corp & Inversores de Landover, Md Los dos hipotecas costaría la Poleas $ 1000 al mes y se respalda su casa.
En su mediados de los años 60 y ya no trabajan, las poleas utilizarse tanto sus cheques del Seguro Social para cubrir los pagos de la hipoteca cada mes. Pero el pasado mes de octubre, Lemuel Polea falleció, y hubo menos un cheque. Carrie Polea hace ahora dos pagos hipotecarios mensuales sólo por inmersión en la pensión por parte del Estado de empleo se retiró de ella en 1990. Pero sus proyectos de ley no van a cambiar, ella todavía tiene que pagar por el mantenimiento en la casa - y ahora se siente atrapado. Ella tiene $ 90000 en la deuda atado en su casa, que valorará Fuente Uno en 1998 a $ 65000. Incluso si Polea podía vender la casa que ella no sería capaz de pagar las hipotecas.
“No se puede vender, incluso en este ámbito; nadie quiere venir aquí”, dice. “Me encantaría salir de aquí - es miedo estar aquí por mí mismo, con todas las armas y combates. Pude ir vivir con mis hijas, pero entonces ¿qué hacer con esta casa?”
Las poleas no sabía que en ese momento, pero eran maduras para la recolección de los prestamistas inundaciones Baltimore el mercado a finales de 1990 con los préstamos subprime. El tipo de operación Monumento les dio es comúnmente utilizado por los bancos para bien de tacón prestatarios que necesiten una rápida infusión de efectivo -, pero es el peor posible programa para las personas en virtud de sagging importante deuda. El interés era elevado y sujeto a constante aumento - lo costoso que, junto con las poleas “continuación del uso de tarjetas de crédito, haría el segundo de refinanciación (y los miles de dólares en tasas que venía con él) todos pero inevitable.
Lo que es peor, la segunda refinanciación de la izquierda poleas mal overleveraged. La cantidad del préstamo fue de 140 por ciento del valor de la casa - y eso es suponiendo que podía vender la casa para los $ 65000 Fuente Uno dice que es un valor. La casa la próxima puerta se vendió poco, pero sólo después de dos años en el mercado. Y ha sido desde hace mucho tiempo ya que cualquier casa en su vecindario descabellada $ 65000.
Sentado en su documento de sembrado-comedor-sala de mesa, su historial financiero establecido antes de ella, Carrie Polea dice que se siente desamparado. Ella recibió otra deuda-la consolidación carta en el correo pero no se ha molestado lo abre: “Yo simplemente no puede ver la refinanciación si voy a acabar por más que yo lo hice antes de que yo refinanciados”.
También se cree que engañados. “Todo el mundo es tan mantecoso y agradable. Pero, mientras tanto, supongo que ya hizo dinero”, dice. “Ellos dieron la impresión de que realmente estaban trabajando para usted, que realmente estaban en su esquina. Todo fue hecho en persona.”
Los prestamistas aparentemente cuidado desde hace mucho tiempo abandonaron el lugar. Polea de pagos mensuales línea ahora las arcas del Banco Hipotecario de Oklahoma y Texas-Imperio de financiación basado Corp, que adquirió su hipoteca como una inversión el año pasado.
En Baltimore en los últimos tiempos, mucho se está prestando atención a “flipping” - la práctica de compra inferiores a los hogares en la parte inferior de los precios del barril-y rápidamente la reventa de ellos para dos o tres veces más. André Weitzman, un abogado de Baltimore que ha dedicado los dos últimos años que representan a las víctimas de tales fraudes y va tras los autores, dice flipping es sólo la punta de los préstamos predatorios-iceberg.
Las pérdidas por los compradores de casa, los inversores, y otros de flipping, que se estima en $ 40 millones a 50 millones de dólares en los últimos cuatro años, “son un blip en el radar” en comparación con las pérdidas de préstamos subprime, dice Weitzman. “Metas de préstamos subprime personas que no son dignas de crédito, que son menos sofisticados, y que son fácilmente engañados…. La sinergia entre los préstamos subprime y flipping es perfecto.”
Durante casi siempre que ha habido préstamos bancarios, de alto riesgo, los préstamos subprime han llenado una necesidad importante - el dinero disponible a las personas que no pueden acceder a crédito a través de las vías más convencional, a menudo personas que están abajo en su suerte y necesita un segunda oportunidad. “Ellos son un valioso servicio”, dice Brett Carter, presidente de Baltimore Mariner’s First Mortgage Corp, que tiene alrededor del 25 por ciento de su negocio con bajos y moderados ingresos prestatarios. Pero en el ámbito de la banca hipotecaria, préstamos subprime tradicionalmente han formado por una mera fracción del total de préstamos del mercado.
En los últimos años, sin embargo, los préstamos subprime en Baltimore y en todo el país se ha disparado. Los tipos de préstamos que se están realizando, que está haciendo, y que está obteniendo todos ellos han cambiado radicalmente.
A calentar este auge ha sido la creación de un mercado secundario para subprime-los préstamos hipotecarios - un mercado de inversión. Las entidades de crédito vender las hipotecas a los inversionistas para generar dinero en efectivo para seguir haciendo este tipo de préstamos (que benefician a los prestamistas a través de altas tarifas, a la melodía de tanto como 10 por ciento del monto del préstamo). Los inversores compran porque, al igual que los bonos basura, subprime hipotecas, si bien de alto riesgo, pagar altos rendimientos, y pagar rápidamente: Los inversores llegar a reunir los prestatarios “pagos en el bolsillo hipotecas y los intereses.
Si bien la venta de préstamos a los inversores de Wall Street y por el país más grande de los bancos ha sido durante mucho tiempo una norma del mercado de tipos de negocio hipotecario, poniendo subprime hipotecas en el bloque sólo se remonta a finales del decenio de 1980, cuando se hizo popular como para inversiones a pequeña escala . En cierto modo, el escenario para el auge subprime se estableció años antes, en 1980, cuando el Congreso nixed las leyes estatales que establecen topes a los tipos de interés hipotecarios pueden cobrar los prestamistas. Luego, a mediados de 1990, con Wall Street inundado en capital de inversión, el hambre de alto rendimiento de las inversiones resultó ravenous, y la agrupación y venta de hipotecas subprime despegó. En 1994, un estimado de $ 25 mil millones en préstamos subprime se hicieron a nivel nacional; de 1998, ese número había aumentado a 160 millones de dólares, más del 10 por ciento de todas las nuevas hipotecas.
Los bancos de inversión comenzaron a vender bonos respaldados por grupos de subprime hipotecas, y todo el mundo de las universidades y los fondos de pensiones a los grandes bancos comenzaron comprando. El frenesí de las hipotecas se mantiene en constante evolución manos. El prestamista original a menudo les mantiene en sus libros por lo menos dos o tres días - el tiempo suficiente para las tasas de bolsillo - antes de su venta y, a veces, un comprador está alineada antes incluso que el contrato de préstamo se cierra. Las poleas’ 1997 de refinanciación de préstamos se vendió tres veces en 16 meses, que permite tres diferentes inversores se beneficien de los altos intereses sobre sus préstamos. Imagine a varios miles de préstamos al igual que la polea del empaquetados como uno, y del potencial de rendimiento se suma rapidez.
“Si tienes una piscina lo suficientemente grande [de las hipotecas], digamos a $ 100 millones de piscina, donde la tasa al consumidor es de 12 por ciento al 13 por ciento, y si tiene el 70 por ciento de la población de pagar a tiempo, puede entonces pagar una garantía de rendimiento para los inversores que compraron títulos de, por ejemplo, el 7 por ciento al 8 por ciento “, dice Weitzman.
En casi ningún momento, el mercado subprime se ha generalizado. Si usted es dueño de acciones en un fondo mutuo que invierte en bonos, es probable que usted es dueño de parte de un préstamo, como las poleas ».
Pero los grandes bancos no sólo comenzar a comprar subprime hipotecas. Ellos son ahora los principales autores de los préstamos. Top subprime los prestamistas hipotecarios en Baltimore, por ejemplo, la tienda de dinero, propiedad de First Union Bank; Equicredit Corp, propiedad de Bank of America (anteriormente NationsBank); Comercial y de Crédito Corp, una subsidiaria de Citigroup - el mismo banco las empresas que han cerrado decenas de sucursales en la ciudad de Baltimore en la última década.
Lo que no ha crecido en medio de la bonanza subprime es la supervisión normativa. No sólo son los tipos de interés y honorarios en todo el mapa, pero de fuera del estado a menudo los prestamistas saben muy poco sobre el verdadero valor de las viviendas que están ayudando a las personas a comprar.
“No era casi tan malo cuando los prestamistas locales se comprometerían a [los préstamos subprime]. Habría grave de la suscripción, habría honesta evaluación, y sería muy difícil engañar a un asegurador local sobre el valor de una casa en Curley Street [en el Este de Baltimore] “, dice Weitzman. “Ahora no hay control de calidad alguno. El chico sentado a la mesa de aprobación en Chicago no sabe la diferencia entre Patterson y Roland Park Park”.
En los dos últimos años, varios prestamistas subprime han sido acusados de cobrar honorarios a outlandish pobres, sin que los prestatarios, muchos de los cuales no entienden los términos de sus préstamos o se dan cuenta de que podrían beneficiarse de mejores tasas en otros lugares. (De acuerdo con el Federal Home Loan Mortgage Corp, mejor conocido como Freddie Mac, aproximadamente el 35 por ciento de los prestatarios subprime calificar de “prime” o mercado de tipos de tipos de interés.) Irvine, California basado en Primera Alianza Corp está luchando más de dueño de una docena de demandas alegando que los documentos embalados préstamos con tipos de interés y alzas costos escondidos, y los EE.UU. Departamento de Justicia está investigando la compañía.
“El flipping es una pequeña parte de los rip-off”, dice Frank Fischer, jefe de incumplimiento de préstamos consejería en San Ambrosio de Vivienda, Baltimore basado en la promoción del grupo sin fines de lucro. “El verdadero robo se está llevando a cabo en la refinanciación”.
La ley federal requiere que los prestamistas hipotecarios para informar acerca de sus carteras de préstamos a los reguladores anualmente. En el marco del Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), los prestamistas hipotecarios deben informar de raza, sexo, censo de las vías (las unidades geográficas de que el gobierno recopila datos demográficos), el nivel de ingresos y el número de préstamos que hacen en un año dado, y el monto en dólares de estos préstamos.
Bromas exactamente que está haciendo qué tipo de préstamos para que de esta información no es fácil. Las entidades de crédito no están obligados a revelar los tipos de interés en sus préstamos, o de sus prestatarios “solvencia, a fin de que los préstamos subprime se puede romper a partir de los tipos de mercado se refiere. Algunos prestamistas están exentos de los requisitos de presentación de informes en total; subprime préstamos deben representar un porcentaje determinado de un prestamista de la cartera de crédito total para el prestamista que estarán obligados a informar. Y algunos afirman que la información sobre los prestatarios “raza y los ingresos no está disponible - los préstamos credibilidad a la afirmación de EE.UU. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), estudio que muchos préstamos subprime son tramitadas por correo o por teléfono.
Sin embargo, el análisis de los datos de HMDA Baltimore principales prestamistas subprime para el año 1998, el año más reciente disponible, no muestran un patrón distinto tipo en préstamo y prestatario perfil: La mayoría de los de alto riesgo, de alto costo hipotecario dinero en Baltimore es verter en el más pobre de la ciudad, los vecindarios negros.
Dos de Baltimore del 10 principales prestamistas subprime no reportan datos HMDA, pero casi el 70 por ciento de 1998 los préstamos de los ocho que iban a hacer las secciones censales de los que más de la mitad de la población - normalmente 80 o 90 por ciento - es afro-americano. Más del 40 por ciento de los préstamos se destinó a zonas donde el 20 por ciento o más de los residentes viven por debajo del nivel de pobreza. En comparación con los condados circundantes, la ciudad de Baltimore recibe una parte desproporcionada de estos costoso, de alto riesgo préstamos - el 44 por ciento de las empresas préstamos en el Baltimore de Estadística Área Metropolitana fue a la ciudad los residentes, que representan sólo aproximadamente una cuarta parte de la región población de aproximadamente 2,5 millones de euros.
El préstamo de Baltimore patrones de las tres principales prestamistas subprime (según lo determinado por HUD, que ocupa las empresas basadas en el número de préstamos concedidos), hacen que el patrón de todos los más claros:
La tienda de dinero, Baltimore subprime más grande del prestamista, en préstamo 7 millones de dólares en la ciudad en 1998, el 70 por ciento de ella en las secciones censales que son mayoría afro-americanos. Treinta y cinco por ciento se destinó a las secciones censales de los que más de uno de cada cinco habitantes vive por debajo del umbral de pobreza. (Los esfuerzos por alcanzar Tony Hoppa, portavoz de Finanzas tienda matriz, First Union, no tuvieron éxito. Hoppa dejado un mensaje en una ciudad de papel del reportero correo de voz Marzo 23, en respuesta a una solicitud de comentario pero no regresó las llamadas posteriores.)
El setenta por ciento de los 17 millones de dólares en préstamo a la ciudad de Equicredit, el segundo mayor prestamista subprime, se fue a negro mayoría de las secciones censales, el 46 por ciento se destinó a zonas en las que el 20 por ciento o más de residentes viven en la pobreza.
Amresco Residencial Mortgage Corp - propiedad de Amresco Inc, una antigua filial NationsBank - dirigida el 70 por ciento de los $ 14 millones que prestó a la ciudad en negro mayoría de las comunidades, y el 57 por ciento del dinero a las secciones censales con una participación de 20 - plus por ciento la tasa de pobreza.
No sólo son los préstamos subprime se realizan principalmente a los pobres, centro de la ciudad de los afroamericanos, pero que están siendo realizados en un número enorme en comparación con hace cinco años. En 1995, los préstamos subprime formado por el 10 por ciento de la ciudad de Baltimore total del mercado hipotecario, en 1998, representaban casi el 25 por ciento - y eso es probablemente una estimación conservadora, habida cuenta de las limitaciones de los datos de HMDA. Durante esos años, el dinero de tiendas aumentó su subprime-negocio hipotecario en Baltimore en más de un 600 por ciento, pasando de 58 que en 1995 los préstamos a 366 en 1998, y Equicredit lo hicieron en casi un 270 por ciento, de 130 a 344 préstamos. Amresco, que ni siquiera fue un jugador subprime en la ciudad en 1995, emitió 338 dichos préstamos tres años más tarde.
Al mismo tiempo, el número de empresas que realizan préstamos subprime en la ciudad burgeoned, de 28 en 1995 a 86 en 1998, según HUD. Los nuevos miembros incluyen tres de Baltimore cinco mayores prestamistas subprime hoy - Amresco, Connecticut basada en los prestamistas hipotecarios Red, y base en San Diego, Advanta. El sitio web de Mag Mortgage se presenta aún más las fuentes - 302 subprime-los prestamistas hipotecarios y agencias de valores que hacen negocios en Maryland.
Y una gran parte de este cada vez más negocio hipotecario no se dedica a ayudar a los prestatarios comprar casas, pero a su reorganización de la deuda. De acuerdo con datos HMDA, el 8 por ciento de los préstamos subprime 4699 en Baltimore en 1998 fueron para mejoras en el hogar, 22 por ciento fueron para compra de casa, y el 70 por ciento fueron para la casa de refinanciación.
El crecimiento de las hipotecas subprime en la ciudad ha ido acompañado de un espectacular repunte en hipotecas. Según San Ambrosio de la Vivienda Fischer, que está estudiando la tendencia de exclusión, de 1991 a cerrar las peticiones fueron presentadas en la ciudad de Baltimore Tribunal de Circuito en 1995. En 1999, hubo 5.000.
Vivienda y la banca dicen los expertos existe una relación entre el alto volumen de préstamos subprime y de hipotecas - “una correlación directa,” Primer Mariner’s Carter dice.
La exclusión, cuando un prestador desplaza a tomar posesión de una casa una vez que el propietario ha incumplido la hipoteca, es el starkest pruebas de los préstamos hipotecarios ido mal. Si bien la subprime prácticas que a menudo conducen a la exclusión ejecutar la gama, en Baltimore visto que están en su mayoría de origen refinancings, como lo que sucedió con el poleas.
Refinancings eran populares en los finales del decenio de 1990, cuando los tipos de interés eran bajos, dice Carter, durante 1997 y 1998, probablemente formado por una tercera parte de sus negocios de la sociedad. Pero en este momento los tipos de interés son altas, dice, y en primer lugar refinancings Mariner son “casi inexistentes”. Debido a 1999 HMDA datos no estarán disponibles hasta julio, es imposible determinar si los prestamistas subprime están siguiendo la corriente principal de los bancos plomo. Pero el aplastamiento de correo no solicitado a los propietarios sugiere refinancings son todavía va fuerte - a pesar de subir los tipos de interés.
En las últimas semanas, Willie Ray, un jubilado Park Heights activa en el nacional a nivel popular grupo Asociación de Organizaciones Comunitarias para Reforma Ahora (ACORN), recibió una de plástico “consolidación de deuda de tarjetas” por valor de hasta $ 100000 de Pensilvania a base de Recore One Mortgage . También recibió una carta del Money Store con una deuda de $ 39018,17 de consolidación cupón adjunto. Toda la información necesaria para completar la solicitud de préstamo, la carta decía, “puede ser presentada exclusivamente por teléfono en cuestión de minutos.”
Deborah Claude recibe las solicitudes de este tipo casi a diario. Deformación de origen en virtud de los gastos de reparación, y en su defecto en la hipoteca sobre su casa Patterson Park, Claude recibido una carta de Cleveland a base de Campeón Mortgage Co 14 de Marzo dejar su saber que un “fresco, nuevo punto de partida es sólo una llamada telefónica de distancia. ” Al día siguiente, escuchar a la estación local evangelio Cielo 600 AM, se escucha un concurso para la Tierra Prometida financieras, un “cristiano de base” de refinanciación. “Si se trata de dinero que usted necesita, Tierra Prometida ha financiero”, el locutor de radio instó.
Los críticos de los préstamos subprime considerar esas prácticas predatorias. Las entidades de crédito “conseguir a alguien enganchado a uno de estos préstamos y marca en su calendario cuando se puede volver atrás y get ‘em enganchado aún más profundo”, dice Ken Strong, director ejecutivo de Baltimore del Sudeste Sudeste de Organización Comunitaria (SECO). “Ellos dicen, ‘han refinanciar y otros $ 500 para mejoras al hogar’. Lo que no dicen es la equidad es aniquilado y [la gente] están empezando a lo largo de más deuda. Ellos venden con dinero en efectivo por adelantado. ¿Qué pasa si no soy la gestión de mi dinero y así obtener una de esas llamadas? Va a ser atractivo “.
“He oído de refinanciación de personas hablando de lo que hacen y creo que están haciendo algunas cosas bastante mierda a la gente”, dice un local de préstamos subprime-funcionario, que habló en condición de anonimato. “La gente tiene un chichón en la carretera, que pierden su trabajo o algo, y una gran cantidad de personas que no cuentan con los recursos [para hacer frente a ella]. Viven cheque a cheque de pago.”
Mortgage-la industria confirman que los consumidores vulnerables se toman ventaja de subprime en la arena. En un discurso en Nueva York el pasado mes de mayo, EE.UU. Contralor de la Moneda John D. Hawke Jr, uno de los principales reguladores bancarios, declaró prestatarios subprime “un blanco fácil para los prestamistas sin escrúpulos”. El 22 de marzo, mientras que haciendo uso de la palabra a la Coalición Nacional de Reinversión Comunitaria en Washington, Junta de la Reserva Federal Alan Greenspan, Presidente blasted “prácticas abusivas de préstamo que se dirigen a vecindarios específicos o segmentos vulnerables de la población y puede dar lugar a pagos inasequibles, el paso de la equidad y la exclusión.”
El funcionario local de préstamos sugiere su firme decisión de hacer negocios con los prestatarios vulnerables es consciente. “Esperamos que para Realtors negocios se referirá a nosotros”, dice. “La tolerancia o margen que tenemos para hacer más estrictos los préstamos es probablemente superior a la mayoría. No estamos dirigidos a las personas de bajos ingresos, sino que simplemente sucede que es lo que todo el mundo nos envía, por lo que ve mal.”
Un antiguo de gestión a nivel de empleado a tres de los más grande del país las sociedades de financiación fue más explícita cuando testificó ante el Congreso en marzo de 1998, llamando a sí mismo “Jim Masa” y que llevaba una bolsa de papel sobre su cabeza para proteger su identidad.
Prestamistas predatorios “tratar de hacer negocios con los obreros, las personas que no han ido a la universidad, las personas mayores que están con ingresos fijos, no habla Inglés pueblo, y la gente que tiene peso significativo en la equidad en sus hogares,” dijo Masa Senado de los EE.UU. Comité Especial sobre el Envejecimiento. Su cliente perfecto, dijo, es “una viuda sin educación que está en una de renta fija - esperemos que a partir de su difunto marido y la pensión de la Seguridad Social - que tiene su casa pagada, es vivir de tarjetas de crédito, pero con un momento difícil de mantenimiento hasta con sus pagos, y que debe hacer un auto de pago, además de su tarjeta de crédito con pagos “.
Dice que su masa empleadores dirigidas específicamente los clientes morosos en sus pagos del préstamo de “arriba-vende” a los grandes préstamos: “Sabíamos que estos clientes casi siempre están de acuerdo para refinanciar porque no tenían el dinero para pagar por su préstamo actual y no no quieren que la sociedad financiera de instituir una hipoteca o un procedimiento de recogida “.
El más flagrante de prácticas predatorias es el elevado los tipos de interés a cargo prestamistas subprime clientes que, a través de la inexperiencia o la falta de conocimiento del mercado de préstamos, no tienen ni idea de que puede conseguir un mercado de tipos de préstamo en otros lugares. Eller Guyton obtuvo el 13 por ciento de interés, casi el doble de la tarifa, con respecto a su hipoteca de Primera Mortgage Bankers Co cuando compró su casa Southwest Baltimore en octubre de 1997, a pesar de haber “A” de crédito, la calificación más alta disponible, de acuerdo a su préstamo de documentos . Cuando se refinanció un año más tarde, su tasa de interés se redujo a sólo 12,5 por ciento. Ella afirma que los dos o tres veces se fue a su prestamista a la oficina de consejería para préstamo, armado con preguntas, ella se apresuró a cabo dentro de 10 minutos.
“Cada vez que era como, ‘I gots a ir, tenemos una cita, nos pondremos en contacto con usted’”, dice Guyton. “Ellos deben dejar que la gente sepa lo que van a obtener en explicar y sobre el pago.”
Kent Baklor, presidente de Bankers En primer lugar, las controversias Guyton de alta calificación crediticia, diciendo que tenía un derecho de retención de impuestos atrasados y una factura de combustible en el momento del préstamo y ningún historial de crédito de antemano. La tasa de 13 por ciento obtuvo, sostiene, es la mejor de Banqueros de Primera podría ofrecer en esas circunstancias - y la empresa, señala, tuvo que hacer la oferta.
“Si podemos poner juntos algo para ella, nos vemos obligados por ley a ofrecer su préstamo, o [los reguladores y los inversores] llamar a mi puerta y decir: ‘¿Por qué discriminar?”, Dice. “Si no ofrecemos a estas personas lo que les puede ofrecer, entonces vamos a estar en el documento que estamos a no discriminar a los préstamos de dinero.”
Una forma más discreta que los prestamistas jack de los tipos de interés es ajustable por medio del cobro de tasas que los prestatarios a menudo no se aviso. El 19,99 por ciento el límite máximo de poleas “primera casa de préstamo de refinanciación se acercó al triple la tarifa en el momento.
E incentivos para funcionarios de préstamos a vender estos altos índices abundan. Los prestamistas suelen pagar las primas a los corredores de hipotecas y préstamos sobre la base de oficiales de alta cómo un tipo de interés que cobran. Una vez más, no constituye una práctica inusual, Primer Mariner’s Carter dice, y útil cuando empujando hasta el tipo de interés de piezas de repuesto de un comprador gastos de cierre. Pero un caso como el de West Baltimore vivienda joven Joan plantea preguntas. De acuerdo con documentos de su préstamo, Amresco pagado su hipoteca corredor, las zonas costeras Mortgage Corp, una bonificación de $ 397,50 para la venta de un joven el 11 por ciento fijo por tipo de interés a 30 años, $ 40000 préstamo - una tasa superior a la que ella probablemente podría haber calificado de , Dice Carter, después de examinar los documentos del préstamo.
Para mantener los pagos de intereses en los próximos, los prestamistas subprime los prestatarios a menudo amenazan con sanciones de prepago para pagar sus préstamos principios, argumentando que necesitan para garantizar ingresos por concepto de intereses para compensar el riesgo del préstamo.
Según varios prestatarios locales, algunos prestamistas subprime almohadilla prestatarios también los activos, fluffing valores para artículos como muebles y automóviles para que los clientes pueden pedir prestado más dinero que su casa vale la pena. Cuanto mayor es el préstamo y cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el interés y honorarios.
Cuando Marshell Skinner, cuyo único ingreso es de $ 16,500 al año mensuales en los servicios sociales de los controles, Patterson compró su casa en Parque de diciembre de 1998, basada en Timonium América Skycorp. informó sobre su préstamo de documentos que había 15000 dólares en muebles y bienes personales. “No tengo ni idea de dónde obtuvo esa información porque yo no era propietario de nada en ese momento. Compré mi muebles de segunda mano después me mudé”, dijo Skinner en testimonio ante los legisladores federales en Washington el 20 de marzo. Del mismo modo, Matilde Wonson testificó que cuando compró su casa Patterson Park, American Skycorp. registrada niño de apoyo a los pagos que ella nunca recibió. Wonson reclamaciones oficial de su préstamo también le pidió a obtener una “carta de regalo” de su ex-novio para hacerlo ver como le dio dinero. “Yo era la primera vez que viviendas, por lo que he escuchado a él”, dice.
Woody Lee III, propietario y director ejecutivo de American Skycorp., Dice que no está directamente familiarizados con la Wonson Skinner o las ventas. Pero en general, dice, el valor de “diversos bienes”, como son llamados los documentos en préstamo, no tiene incidencia alguna sobre si un prestatario es aprobado o rechazado: “Usted podría tener un valor de 100000 dólares de plata en ese país y que no hacer una diferencia. Es de un tipo frívolo tema de la solicitud de préstamo. ”
En cuanto a las reclamaciones de Skinner que no tenía bienes personales por valor de US $ 15000 y que ella no tenía muebles, Woody dice, “Ella hizo firmar la solicitud de préstamo.” Y si Wonson garantizado un regalo carta de su ex, sin recibir ningún dinero, dice, que el fraude cometido.
“No hay nada en él para nosotros en absoluto a dar dinero a un prestatario [sólo] para obtener [ellos] en un hogar”, dice Woody.
Pero el local oficial de préstamo que pidió el anonimato dijo que “con refinancings, hay mucho de engaño con los números.”
Joan Young, una mujer joven que preps archivos y gráficos en un hospital local por un valor de $ 8,62 por hora, han comprado su casa de West Baltimore 53000 dólares para la primavera pasada. Amresco de acuerdo en que presten sus 39750 dólares y la diferencia se hizo por $ 7950 segunda hipoteca financiada por el vendedor y $ 5300 para ser pagados por jóvenes en liquidación. Pero ella no tenía dólares en 5300 y sólo coloca $ 500 hacia abajo al cierre. Tampoco se han de $ 6000 en su cuenta de ahorros que figuran en los documentos de su préstamo.
“Yo vivo cheque a cheque de pago”, dice el joven. Ella sostiene que ella no era consciente de que ella se fuera a firmar una segunda hipoteca y afirmando que tenía $ 6000 en el banco. “Nosotros estábamos haciendo en un apuro, y algunas cosas que yo no sé lo que se firma”, dice. “Yo no tenía ninguna educación.”
Tales compradores, esperando que la propiedad de una vivienda, para hacer fácil las marcas. Y muchos prestamistas hipotecarios subprime son escolarizados en el difícil vender. Primera Alianza, la compañía de California están investigando por el Departamento de Justicia, los reclutas vendedores de automóviles como prestamistas, The New York Times informó. Tanto el local oficial de préstamo y Primer Mariner’s Carter dicen muchos en el negocio subprime vienen de otros campos y la falta de formación en el negocio hipotecario.
Lo que falta no es un mercado. Es difícil de por si los prestamistas subprime están específicamente dirigidos a los pobres afro-americanos, pero la mayor base de clientes potenciales para este tipo de préstamos es las personas de bajos ingresos, que a menudo tienen problemas de crédito y problemas para acceder a dinero en efectivo. Y en el 66 por ciento de negro la ciudad de Baltimore, la mayoría de esa población es afro-americano. Lo que es más, la histórica falta de acceso a los préstamos para la vivienda para los afro-americanos ha llevado a muchos con impaciencia para aprovechar los nuevos préstamos subprime disponibles, de acuerdo con los activistas que trabajan sobre el tema.
“Cuando seas grande y salir de la escuela, usted comprar una casa - que es el sueño americano. Y en el negro comunidad es en gran medida un sueño”, dice Norma Washington, presidente de ACORN Maryland’s capítulo. “Negro personas, por regla general, son privados. Así que cuando usted les dice, ‘Usted puede tener su propia casa,’ Te van a ir por ella,” dice Washington. “En el caso de que sea tan cerca, donde se puede salir a tocar, vas a agarrar a ella…. Negro, pobre [la gente] quiere tener lo que todo el mundo dice que como a un americano que está derecho. ”
“La única gente que vemos aquí,” San Ambrosio de Fischer dice de las personas que participan en la organización del préstamo-programa de asesoramiento porque son en su defecto en su hipoteca, “son afro-americanos.”
De hipotecas son las más evidentes y funestas aparentemente consecuencia de los préstamos subprime depredadora, pero la práctica tiene más radicales consecuencias que la pérdida de los hogares de la gente. Para algunos, la exclusión es una bendición, lo que les permite caminar fuera de la onerosa deuda y el deterioro de viviendas. Pero para otros, obteniendo atrapados en un interminable ciclo de la deuda debido a una costosa préstamo ruinas vidas.
“Es la gente pone en una situación en la que está bajo en sus bienes y no pueden desplazarse, lo que le quita otras oportunidades,” dice Carter.
Carrie Pulley, who lives alone and in fear in her West Baltimore neighborhood, can’t move back to her native North Carolina to live near relatives, which had been her retirement plan. Nor can she afford home repairs.
Bad subprime loans also destroy communities. Take the case of Young, who overpaid for a house that needed repairs at the time of purchase.
“She paid in excess of what the real value is, so her equity position is really not there. And she can’t move without having to pay to get out,” First Mariner Bank community-reinvestment officer Guy Stafford says. “And she has so much debt on the house that she’s in no position to accumulate cash to make improvements. If it’s in disrepair before she ever buys it, that’s really the deterioration-of-the-neighborhood piece.”
Add to that the vacancies created by foreclosures, and pledges by people like Marshell Skinner and Deborah Claude to never buy houses again, and the prospects for homeowner investment in communities are greatly reduced.
Flipping and subprime lending are only the most recent of Baltimore real-estate rackets, says attorney Andre Weitzman, who got his start in the field in the 1980s going after Al Blank, one of Baltimore’s most notorious “tin men,” the famously slick aluminum-siding salesmen. New ones crop up every 10 years or so, Weitzman says. But the impact of predatory lending is particularly severe, because of its pervasiveness, and because it builds on and perpetuates decades of housing problems.
“Subprime lending has been a disaster for housing policy in the city, and the alternative is to realize why we have a problem in housing and start from there,” Weitzman says. “Subprime lending is not itself a scam. It’s a business plan to take advantage of the misery of others. It creates a form of credit slavery for which there are two ways out: to hit the lottery and pay everybody off, or file bankruptcy and start over.”
The fallout has attracted increasing attention from community groups, which has led to attention from governments. Last year, North Carolina became the first state in the nation to prohibit certain predatory practices and require more regulatory oversight. In Chicago earlier this month, Mayor Richard Daley proposed legislation that would bar the city from doing business with any institution that engages in predatory lending or has ties to any such lender — including mainstream banks and investors that purchase such loans in the secondary-mortgage market.
Maryland is among a half-dozen states attempting to follow North Carolina’s lead. State Del. Salima Siler Marriott (D-Baltimore City) introduced a bill this legislative session modeled after the North Carolina bill. ACORN carted busloads of subprime borrowers down to Annapolis to testify in support of the bill, and on March 20 they took their road show before federal regulators in Washington to testify on predatory lending.
The local group has also staged numerous rallies in recent months at the homes and offices of lenders engaging in such practices, and this month its members teamed up with the Washington, D.C., ACORN chapter to go after investors in subprime loans. On March 20 ACORN members picketed the Washington offices of Salomon Smith Barney, a Citigroup brokerage unit that funds nonbank mortgage lenders. The aim of the protests is to pressure lenders to change their ways, and on a national level the group has had some success. It has brokered deals with Bank of America and First Union: The companies agreed to cut borrowers with shaky credit some slack on costs and to refer customers to ACORN’s loan counselors; in return ACORN agreed to refer borrowers to the companies’ banks.
The group has also actively recruited burned borrowers such as Pulley and Young to join the organization and trumpet its cause; one-third of ACORN’s 750 Baltimore members to date have signed on due to the group’s attention to the predatory-lending issue. In one case, the group was able to get a real- estate broker to fix up the dilapidated house of one member who got stuck with huge fees and couldn’t make repairs herself.
All that momentum hasn’t created any long-term reform, at least not yet. Amid strong opposition from the mortgage industry, Marriott’s bill was killed by the House of Delegates’ Commerce and Government Matters Committee. And the deep-pocketed industry pledges continued opposition.
“It was a bad bill,” says Ira Cooke, lobbyist for the Maryland Association of Mortgage Brokers. “It would have put such responsibility and potential penalties on brokers and lenders that significant loan dollars in Baltimore would have dried up. Lenders are not going to lend money with a gun to their head.”
In the year since North Carolina passed its law, Cooke contends, 40 percent of national lenders have withdrawn from the market there, a move he asserts would be disastrous for Baltimore, where the “older, inner-city housing stock . . . requires creative lending.” He says he hasn’t seen “any indication of any predatory practices” locally. If the bill is reintroduced next year, he adds, the industry will “absolutely” fight it.
Beyond regulatory and legislative means, the best weapon against predatory subprime lending remains consumer education. Victims of such loans are typically not just first-time home-buyers, but first-generation home-buyers without relatives and friends to guide them. Yet First Mariner’s Stafford and Carter say there’s plenty borrowers can do to improve the quality of their loans:
· Always obtain an independent credit report.
· Make sure all repairs are done on the house before closing.
· Don’t sign anything that is inaccurate.
· Remember that if something sounds too good to be true, it probably is.
· Compare a lender’s offer with other institutions’.
· If debt consolidation is the goal, never use credit cards again.
Together, they say, these steps can save people from being bilked out of thousands of dollars — assuming, that is, that there are means for spreading the word.
Groups such as ACORN, SECO, and St. Ambrose Housing are doing what they can to steer low-income home-buyers and homeowners toward affordable loans. But the demand is huge, small nonprofit groups are stretched thin, and the Carrie Pulleys of the world typically don’t find them until it’s too late. Meanwhile, predatory subprime lending perpetuates a truth underlying so many socioeconomic policies in Baltimore: “Those who are poor,” Weitzman says, “pay more for what they get than those that are wealthy.”
Posted by alvin2man |
No Comments »
